카테고리 없음

2025년 공공주택법 개정으로 수색증산 입주권 등장

조은부자4 2025. 8. 11. 18:58

 

 

2025년 공공주택특별법 개정안이 도입되어 수색14구역과 증산4구역의 입주권 문제를 해결합니다. 향후 투자자들에게 어떤 혜택이 있는지 살펴보겠습니다.
≡ 목차
 

 

3080+ 도심공공주택복합사업 개요

3080+ 도심공공주택복합사업은 한국의 도시 개발 전략 중 하나로, 도심 내 주택 공급을 통한 주거 안정성을 보장하고자 하는 핵심 사업입니다. 이에 따라 수색14구역과 증산4구역이 선정되어 현재 진행 중에 있습니다.

 

수색14구역과 증산4구역 소개

수색14구역과 증산4구역은 도심공공주택복합사업의 일환으로, 각각의 고유한 특성을 지니고 있습니다. 두 지역 모두 서울 은평구에 위치하고 있으며, 공공주도 개발을 통해 활성화되고 있습니다.

구역명 위치 면적 계획 규모
수색14구역 서울 은평구 수색동 약 42,000㎡ 총 944가구
증산4구역 서울 은평구 증산동 약 166,000㎡ 총 3,574가구

수색14구역은 상대적으로 소규모이며, 증산4구역은 대규모 공원이 포함된 대단지입니다.

 

민간주도와 공공주도의 차이

민간주도 개발과 공공주도 개발은 접근 방식에서 상당한 차이점이 있습니다. 민간주도는 시장 원리에 따라 발주가 이루어지고 개발이 진행되며, 일반적으로 이익 추구가 주요 목표입니다. 반면, 공공주도 개발은 정부나 공공기관이 개입하여 주거 안정성 및 지역 발전을 목표로 하며, 주민의 의견을 적극 반영하여 진행됩니다.

"공공주도의 통합심의 절차는 민간 개발 대비 빠른 사업 추진을 가능하게 합니다."

 

진행 상황 및 사업 계획

현재 수색14구역은 예정지구로 지정되어 있으며, 증산4구역은 본지구로 지정되어 활발히 사업이 진행 중입니다. 증산4구역은 2024년 12월 30일까지 사업계획 승인을 받을 것으로 예상되며, 이후 시공사 선정 절차에 들어갈 예정입니다. 수색14구역은 아직 본지구로 지정되지 않았지만, 향후 사업 추진에 대한 기대감이 큽니다.

 

2025년 착공 목표

2025년은 두 구역의 개발 일정에서 중요한 해가 될 것입니다. 특히 증산4구역은 시공사 선정 이후 2025년 4월부터 착공이 시작될 예정이며, 수색14구역 또한 동년 내 착공을 목표로 보상 협의 및 이주 절차가 진행될 계획입니다.

3080+ 도심공공주택복합사업은 지역 주민들과의 협력 아래 안정된 주거환경을 조성하는 데 기여할 것입니다. 도시 재생과 주거 안정을 통해 지속 가능한 발전을 이루고자 하는 이 사업에 많은 관심이 필요합니다.

 

 

👉 입주권으로 미래를 사다

 

입주권 취득 가능성 분석

최근 수색14구역과 증산4구역의 입주권 취득 가능성이 큰 관심을 모으고 있습니다. 두 지역의 도심공공주택복합사업은 공공의 주도 아래 진행되고 있으며, 이에 따른 입주권 취득 전략을 분석해보겠습니다.

 

기존 조합원 물건 취득 요건

투자자가 두 구역의 기존 조합원 물건을 취득하려면 엄격한 요건을 충족해야 합니다. 특히, 국토부와 서울시는 이 지역을 토지거래허가구역으로 지정하였기 때문에 일정 면적 이상의 주택이나 토지를 거래할 때는 구청의 허가가 필요합니다. 매수인은 2년간 실거주 목적으로만 취득이 가능하며, 투기 목적의 거래는 법적으로 차단되고 있습니다.

"투기 목적으로 두 구역의 물건을 사들이기 어려운 환경은 조합원 물건 취득을 더욱 어렵게 만든다."

따라서, 기존 조합원 물건의 취득은 실거주 목적이 아닌 경우 사실상 불가능합니다.

 

투자자의 법적 제약

입주권 취득은 여러 법적 제약을 동반합니다. 첫째, 「공공주택특별법」 제정에 따라 권리산정 기준일 이후의 매입자는 사업에 따른 입주권을 승계할 수 없습니다. 특히 증산4구역과 수색14구역 모두 2021년 6월 29일을 권리산정 기준일로 고시하여, 이 날짜 이후에 조합원 자격을 갖춘 주택을 취득한 경우 현금청산 대상이 됩니다.

구분 권리산정 기준일 적용 규정
수색14구역 2021년 6월 29일 현금청산 대상
증산4구역 2021년 6월 29일 현금청산 대상

결과적으로 일반 투자자가 두 구역의 물건을 매입하고 사업 수익을 기대하는 것은 법적으로 매우 어려운 상황에 놓여 있습니다.

 

입주권 취득의 리스크

입주권을 취득하고자 하는 투자자는 여러 가지 리스크에 직면하게 됩니다. 두 구역 모두 사업 추진이 지연되거나 예기치 않은 변수로 인해 프로젝트 자체가 무산될 경우, 투자 손실을 감수해야 합니다. 게다가 입주권을 받을 수 있는 자격 요건이 매우 엄격하기 때문에, 사업가가 아닌 일반 투자자에게는 위험 부담이 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

 

현물보상 예외 규정

2025년 공공주택특별법 개정으로 인해 입주권 취득의 가능성이 부분적으로 열리게 되었습니다. 이전에는 권리산정 기준일 이후 취득자는 일반적으로 현금청산 대상이었으나, 이번 개정안으로 무주택자 및 최초 거래자에게는 예외적으로 현물보상(입주권)이 허용됩니다.

주요 조건으로는 무주택 세대일 것과 1회성 거래이어야 합니다. 따라서 이 규정을 충족하는 투자자는 향후 사업 지구로 지정된 경우 입주권을 받을 수 있는 가능성이 높아집니다.

마무리하자면, 수색14구역과 증산4구역의 입주권 취득 가능성을 분석하면, 법적 제약과 리스크가 수반되는 상황에서 조심스럽게 접근하여야 할 것임을 강조하고 싶습니다. 투자자의 현금 유동성과 목적에 따라 신중한 선택이 요구됩니다.

 

 

👉 투자 가치 확인하기

 

수색14구역과 증산4구역 비교

서울 은평구의 수색14구역과 증산4구역은 도심 공공주택 복합사업으로 진행되고 있는 중요한 지역입니다. 두 구역은 공통의 개발 목표를 가지고 있지만, 여러 측면에서 차이를 보입니다. 이번 블로그 포스트에서는 이 두 구역을 여러 관점에서 비교해 보겠습니다.

 

위치 및 규모 분석

수색14구역은 서울 은평구 수색동에 위치하며, 경의중앙선 수색역 인근에 자리잡고 있습니다. 반면에 증산4구역은 서울 은평구 증산동에 위치하며, 지하철 6호선 증산역과 인접해 있습니다.

구분 수색14구역 증산4구역
위치 서울 은평구 수색동 서울 은평구 증산동
면적 및 규모 약 42,000㎡, 944가구 약 166,000㎡, 3,574가구
높이 약 25~30층 수준 지하 5층~지상 41층

두 구역의 비교에서 증산4구역이 규모와 높이에서 우세함을 알 수 있습니다. 수색14구역은 상대적으로 소규모이며, 이는 투자 매력도에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

사업 진행 속도의 차이

사업 진행 속도 또한 두 구역 간 큰 차이를 보입니다. 증산4구역은 이미 본지구로 지정되었으며, 사업계획 승인을 통과해 2025년 시공사 선정 절차를 시작할 예정입니다. 반면, 수색14구역은 여전히 예정지구 단계에 머물러 있으며, 사업이 지연되고 있습니다.

"증산4구역은 대규모 재개발로 인한 관심도가 높아 행정 절차에 빠르게 진입하였습니다."

이러한 상황은 투자자들에게 안정성과 예측 가능성을 제공하며, 증산4구역이 더 많은 주목을 받고 있습니다.

 

투자 매력도 비교

투자 매력도 면에서 두 구역은 다음과 같은 특성을 가집니다:

  • 수색14구역:
  • DMC역세권 개발 계획으로 미래가치가 높음
  • 수색역 철도 지하화 및 복합쇼핑몰 개발 호재가 있음
  • 다만, 규모가 작아 수익률의 제한이 있을 수 있다.
  • 증산4구역:
  • 서울 서북권 최대 규모 재개발로서 관심이 높음
  • 3,574가구 대단지 구축과 대규모 공원 '센트럴파크' 조성이 기대됨
  • 주거 선호도가 매우 높음

이처럼 증산4구역이 규모와 사업 진행 여부에서 높은 투자 매력을 보이나, 수색14구역도 개발 계획이 확정되면 미래가치가 상승할 가능성이 있습니다.

 

입주권 확보의 장단점

두 구역 모두 입주권 확보에는 조건이 있습니다. 2021년 6월 29일 이후 매입자는 원칙적으로 입주권을 받을 수 없으며, 공공주택특별법에 따라 각 구역의 사업 진행 속도와 지위에 따라 차이가 생깁니다.

  • 장점: 각 구역의 사업이 진행됨에 따라 입주권을 통해 새 아파트에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.
  • 단점: 입주권을 확보하기 위한 요건이 까다롭고, 특히 권리산정 기한 이후 매입자는 입주권 취득이 어렵습니다.

 

 

이러한 점은 투자자가 반드시 고려해야 할 사항입니다.

 

마무리하며

수색14구역과 증산4구역은 각기 다른 매력과 도전 과제를 가진 지역입니다. 투자자는 이러한 차이점을 이해하고, 이에 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다. 장기적인 시각으로 이 두 구역의 개발 상황을 주의 깊게 지켜보는 것이 필요합니다.

👉 두 구역 차이점 알아보기

 

법 개정이 미치는 영향

공공주택특별법 개정은 도심공공주택복합사업에 대한 새로운 기회를 열어주며, 특히 수색14구역과 증산4구역의 입주권과 관련하여 중요한 변화를 예고하고 있습니다. 이번 섹션에서는 법 개정이 미치는 여러 측면을 살펴보겠습니다.

 

예외적 현물보상 허용

2025년부터 개정된 공공주택특별법에서는 권리산정기준일 이후 토지를 취득한 경우에도 예외적으로 현물보상을 허용하는 조항이 신설되었습니다. 즉, 2021년 6월 29일 이후에 매입된 경우라도 일정 조건을 충족한다면, 현금 대신 새 아파트 분양권을 받을 수 있다는 것입니다. 이는 기존의 투기 방지 조치와 균형을 맞추기 위해 마련되었습니다.

"우선공급 기준일 이후에도 일정 조건(무주택자, 1회 거래 등) 충족 시 현물보상을 제공하여 토지등소유자의 재산권을 보장하고, 무주택자의 주거안정도 지원한다." - 국토교통부

 

 

 

권리산정 기준일 변경

기존 법안에서는 특정한 기준일(2021년 6월 29일) 이후의 매입자에게 입주권을 부여하지 않았습니다. 그러나 개정 법안에 따라 후보지 발표일을 기준으로 하여 보호가 가능해진 것입니다. 이는 개발 정보가 미리 알려지지 않은 주민들의 권리를 보호하기 위함입니다. 따라서, 발표일 전후에 매입한 무주택자들은 입주권을 받을 가능성이 높아졌습니다.

 

무주택자와의 차별점

무주택자는 이번 법 개정으로 인해 특별한 대우를 받게 되었습니다. 현물보상의 조건 중 하나로, 무주택자인지 여부가 중요한 판단 기준이 됩니다. 즉, 투자 목적의 반복적인 거래를 차단하고 실수요자 중심으로 보호하려는 취지가 반영된 것입니다. 무주택자로서 최초 매입한 경우, 입주권을 받을 수 있는 조건을 갖춘다면 법적 실익이 발생합니다.

 

법적 요건과 절차

입주권을 얻기 위해서는 특별한 요건을 충족해야 합니다. 무주택 요건 및 1회 거래 요건이 가장 기본적입니다. 또한, 부동산 취득 후 사업시행자와의 계약 체결을 통해 현물보상에 대한 협의가 필요합니다. 성공적으로 협의가 이루어지면, 최종적으로 입주권을 받게 됩니다.

구분 요건 설명
무주택 요건 본인 및 가족이 주택을 소유하지 않아야 함 실수요자 보호를 위한 기본 조건
1회 거래 요건 기준일 이후 한 번만 거래된 경우 투기 방지를 위해 거래 횟수 제한
협의양도 계약 설정 사업시행자와 계약 체결 필요 지구 지정 후 보상협의 과정에서 필수적

2025년 법 개정에 따라, 수색14구역과 증산4구역에서는 이러한 법적 요건들을 충족시키는 경우, 입주권을 안정적으로 확보할 수 있는 기회가 늘어나게 됩니다. 투자자들은 이러한 기회를 잘 활용해야 할 것입니다.

👉 법 개정 상세히 보기

 

최종 정리 및 전망

이번 섹션에서는 공공주택특별법 개정의 기대효과와 관련된 사항들을 정리하고, 향후 사업 진행에 대한 예측 및 투자자들이 유의해야 할 사항들을 다루겠습니다.

 

법 개정의 기대효과

2025년에 시행될 공공주택특별법 개정은 도심공공주택복합사업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 입주권에 대한 제한 기준이 완화되어, 기존에는 권리산정 기준일 이후에 매입한 경우 입주권을 받지 못했던 무주택자들이 이제는 조건을 충족하면 새 아파트 분양권을 받을 수 있는 길이 열리게 됩니다. ^"이 법 개정의 목적은 무주택자의 주거안정을 도모하려는 것입니다."*

 

무주택자 보호 및 지원

법 개정으로 인해 무주택자들에게 특별한 지원이 제공됩니다. 특히, 무주택 세대가 1회 거래를 통해 취득한 부동산에 대해서는 입주권을 인정받을 수 있는 기회가 생겼습니다. 이로 인해 실수요자의 권리가 보장받고, 시장의 투기성 거래를 억제할 수 있을 것입니다. 법 개정 후에도 일정 조건에 부합하는 경우, 과거의 투기 방지 조치에도 불구하고 무주택자는 입주권을 수월하게 받을 수 있습니다.

 

향후 사업 진행 예상

현재 증산4구역은 본지구로 지정되어 사업이 활발히 진행되고 있지만, 수색14구역은 아직 예정지구에 머물러 있습니다. 하지만 두 구역 모두 향후 사업이 본격화되면서 여러 개발 호재들이 있을 것입니다. 특히, 증산4구역은 대규모 아파트 단지와 '센트럴파크' 조성이 예정되어 있어 많은 관심을 받을 것으로 보입니다. 수색14구역 역시 DMC(디자인·미디어·컨텐츠) 개발 계획과 맞물려 일정한 시기가 지나면 발전 가능성이 큽니다.

구분 수색 14구역 증산 4구역
위치 서울 은평구 수색동 서울 은평구 증산동
규모 약 944가구 총 3,574가구
현재 진행 상태 예정지구 상태 본지구 지정 완료
착공 목표 불확실 2026년 착공 목표

 

투자자 유의사항 정리

특히, 투자자들은 이번 법 개정을 활용할 수 있는 조건을 잘 이해하고, 일정 조건을 충족해야 합니다. 투자자에게는 다음과 같은 유의사항이 있습니다:

  1. 무주택 요건 확인: 투자자가 해당 시점에서 무주택 세대가 되어 있어야 합니다.
  2. 1회 거래 요건: 입주권 승계를 원한다면 반드시 해당 부동산이 기준일 이후 최초 거래여야 합니다.
  3. 특약 사항 명시: 계약서에 입주권 승계에 대한 특약을 명시해 두는 것이 중요합니다.
  4. 협의양도 계약 체결: 사업이 본지구로 지정된 이후, 이는 반드시 체결해야 하는 조치입니다.

앞으로 이 제도가 실제 어떤 식으로 작동할지, 사업 상황이 어떻게 흘러가는지를 주의 깊게 살펴보는 것이 필요합니다. 투자자들은 이러한 변화에 부합하게 철저하게 준비하여 투자에 임해야 할 것입니다.

 

 

👉 예상 시나리오 알아두기

같이보면 좋은 정보글!

 

 

'카테고리 없음'의 다른글

  • 현재글2025년 공공주택법 개정으로 수색증산 입주권 등장

티스토리툴바